自2013年國際旅游島建設熱潮，到2020年自貿港政策橫空出世，海南房地產市場走過了跌宕起伏的十年。這十年，既是一部政策與市場交織的演變史，也是一幅房企浮沉、命運分野的生動畫像。

黃金時代與狂熱之痛（2013-2018）

國際旅游島政策的深入，催生了海南樓市的“黃金時代”。全國性房企如碧桂園、恒大、融創等巨頭蜂擁而至，憑借高周轉模式，在沿海市縣快速布局大盤。本土房企如海南本土的鴻洲、海航地產等也借勢擴張。這一時期，“跑馬圈地”、“開盤即罄”成為常態，房價一路飆升，尤其是三亞、海口等熱門區域。狂熱背后暗藏隱憂：過度依賴島外客戶、產品同質化嚴重、部分區域庫存高企。2018年，海南祭出最嚴全域限購政策，樓市驟然入冬，為之前的無序擴張敲響了警鐘。

政策嚴冬與行業洗牌（2018-2020）

全域限購如同一盆冰水，讓市場急速冷卻。高度依賴銷售回款、杠桿率高的房企首當其沖。部分激進的全國性房企在海南的項目陷入滯銷，資金鏈承受巨大壓力，不得不收縮戰線、降價促銷，甚至轉讓項目股權以求自保。一些本土中小型房企，因實力較弱、項目單一，在嚴冬中難以為繼，逐漸退出市場或陷入停滯。這一時期，是行業的一次深度出清，“活下去”成為許多企業的首要目標。

自貿港新紀元與分化重生（2020至今）

《海南自由貿易港建設總體方案》的公布，為樓市注入了新的長期利好邏輯。市場預期從單純的“旅居地產”轉向“自貿港價值投資”。房企格局也隨之深刻分化：

• “站立者”的轉型：一批房企成功穿越周期，調整策略站穩腳跟。如部分全國性房企，轉向開發更符合本地改善需求、長期運營的優質項目，或積極參與安居房、人才房等政策性住房建設。一些本土穩健型房企，憑借對本地市場的深刻理解和扎實的資產根基，在核心區域持續深耕。更有企業積極探索旅游地產、康養地產的運營服務模式，從開發商向服務商轉型。

• “跌倒者”的教訓：那些倒下的企業，其教訓多為共性：在政策紅利期過度樂觀、杠桿用到極致、產品脫離實際需求、布局集中于受調控影響最大的旅居市場。它們的退場，標志著舊有粗放發展模式的終結。

未來畫像：穩健、品質與長期主義

海南房地產的畫像正被重新描繪。政策層面，“房住不炒”與自貿港建設并行，鼓勵發展與實體經濟相結合的地產形態。市場層面，需求主體將更趨多元化，本地市民、引進人才的安居需求，與島外客戶對高品質旅居、康養資產的需求并存。

對房企而言，過去的十年證明，在海南這片特殊的市場，能最終“站立”的，將是那些尊重政策周期、敬畏市場規律、注重產品品質與創新、財務穩健并具備長期運營能力的“馬拉松選手”。海南房地產的下一個十年，將不再是野蠻生長的草莽江湖，而是精耕細作、服務自貿港全局發展的專業賽場。那些從上一個周期中汲取了教訓、成功轉型的企業，有望在全新的賽道上，勾勒出更清晰、更健康的發展輪廓。